Selecteer een pagina

Betreft: Conceptadvies huurbeleid 2015

Doorn, 12 maart 2015

Geachte heren Sleyfer en Kamp,

Op 12 februari jl. hebben wij uw voorstel huurbeleid 2015 ontvangen. Formeel ontvangt u van ons uiterlijk 26 maart a.s. ons advies. Wij hebben echter afgesproken dat u eerst ons conceptadvies ontvangt ter bespreking op maandag 16 maart om 17:30 uur. Tijdens dit overleg willen wij met u van gedachten wisselen over de inhoud van uw voorstel huurbeleid 2015 en uw motivatie daarbij. Tevens geven wij een toelichting op ons conceptadvies. Na de bespreking van 16 maart en voor 26 maart ontvangt u ons definitieve advies huurbeleid 2015.

Gelet op de spelregels van het Rijk en de door u genoemde uitgangspunten, te weten: betaalbaarheid, instandhouding van gedifferentieerde wijken en financiële continuïteit van Heuvelrug Wonen, komen wij, gehoord de argumenten van de huurders tijdens het Actie Café op 9 maart jl., als Collectief tot de volgende bevindingen en adviezen.1

1. Spelregels van het Rijk Het Rijk heeft ervoor gekozen woningcorporaties de mogelijkheid te bieden de huren voor het derde opeenvolgende jaar extra te verhogen om o.a. scheefwonen tegen te gaan. Corporaties zijn niet verplicht deze percentages te hanteren en kunnen zelfstandig beslissen de huurverhoging te matigen of in zijn geheel niet door te voeren. Diverse corporaties hebben inmiddels besloten of overwegen af te wijken van de maximale toegestane huurverhoging. Voorbeelden kunt u zien door te klikken op onderstaande linken:  Limburg  Almelo  Middelburg  Wooncompagnie

Heuvelrug Wonen zou dit goede voorbeeld kunnen volgen en de adviezen van bijvoorbeeld de Wooncompagnie kunnen gebruiken om tot een aangepast huurbeleid te komen.

Het onderwerp ‘huurverhoging’ staat ook hoog op de landelijke politieke agenda. In verschillende televisie uitzendingen hebben meerdere Kamerleden (zelfs van D’66 en VVD) voor de TV openlijk aangegeven dat zij het volstrekt aannemelijk achten dat corporaties de huurverhogingen zeer beperkt houden, zo niet geheel weglaten, vanwege de aanzienlijke toename van financiële reserves van de corporaties.

2. Betaalbaarheid In uw brief van 12 februari jl. vermeldt u dat Heuvelrug Wonen haar woningen betaalbaar wil houden door middel van het aftoppen van de huren onderverdeeld in drie huurprijsklassen. Wij zijn van mening dat betaalbaarheid meer inhoud. Vanuit het perspectief van de huurders komen wij tot de volgende bevindingen:

1 Uiteraard zijn er vele argumenten om te komen tot een aangepast huurbeleid ten opzichte van uw voorstel. Wij beperken ons tot de voor ons belangrijkste.

2
 Maatregel levert voor slechts twee huurdersgroepen financieel voordeel op.  Ondanks dit uitgangspunt geldt toch voor 8 van de 10 huurdersgroepen een maximale huurverhoging. Voor de twee overige groepen een huurmatiging van 0,25% en 0,5 %. Voor de huurders is deze verlaging ten opzichte van de maximaal toegestane huurverhoging slechts  € 1,= en € 3,55 per maand.

 Huurtoeslag niet voor alle groepen mogelijk  In de categorie huren tussen € 403,= en € 618,= met een inkomen van minder dan € 34.229, = bevinden zich ook huurders zonder huurtoeslag maar deze worden wel maximaal belast.

 Huurders in de vrije sector hebben ook moeite om de huur te betalen Ook in de vrije sector zitten huurders met financiële problemen. Wij hebben geconstateerd dat er huurders zijn die op hoge leeftijd gedwongen zijn te verhuizen omdat zij de hoge huren niet meer kunnen betalen. Dit kan leegstand tot gevolg hebben, wat de corporatie niet ten goede komt.

 Scheefwonen wordt op deze wijze niet aangepakt In het voorstel worden in de inkomensklasse > 43.785,= (allemaal +5%) de huurders van de goedkoopste huurhuizen, de grootste scheefwoners, in geld uitgedrukt het minst belast.

 De laatste jaren is er een toename van woonlasten ten opzichte van besteedbaar inkomen Door stijging van de huren is voor huurders de verhouding besteedbaar inkomen ten opzichte van de woonlasten toegenomen. Dit is niet bevorderlijk voor de betaalbaarheid van huren. Voor mensen met een pensioen is er zelfs sprake van een inkomensverlaging. Dit geldt uiteraard ook voor huurders die hun baan kwijt raken en genoodzaakt zijn om van een uitkering te leven.

 Inzicht krijgen in de armoede onder huurders door met hen in overleg te treden over   betaalbaarheid  Ook zonder de nieuwe huurverhoging zijn er huurders die problemen hebben om de huur te betalen. In 2013 waren er in Nederland 724.000 personen die onder de armoedegrens leefden. Wat dit betekent voor huurders kunt u zien via deze link.

In het voor u opgestelde rapport van het Nibud ‘betaalbare huren’ wordt ingegaan op hoe huurders beter kunnen omgaan met geld. Wij adviseren u hierover in gesprek te gaan met uw huurders. Woningcorporaties in de gemeente Zeist zijn een dergelijk traject al aangegaan met diverse instellingen, waaronder huurdersbelangenverenigingen. Wellicht kunt u in overleg met partijen maatregelen treffen om de betaalbaarheid te bevorderen en armoede te voorkomen/ verminderen.

Huurders zijn in paniek over huurverhoging. Zij maken zich grote zorgen over de nieuwe huurverhoging. Honderden mensen hebben al aangeklopt bij de Woonbond, omdat ze in geldnood komen door de huurverhoging, die volgt op de eerdere forse huurstijging vorig jaar. Dit stond onlangs in het Algemeen Dagblad met als titel “Huurders komen in verzet tegen extra verhogingen”.

Huurders van Heuvelrug Wonen hebben de indruk dat de woningcorporatie onvoldoende weet wat er speelt bij haar huurders. Hoe staan zij er financieel voor, wat zijn de effecten voor hen van de huurverhoging? Het advies aan Heuvelrug Wonen is om hier onderzoek naar te laten doen.  Wij verwachten dat de druk op woningcorporaties groter wordt omdat de (extra) huurverhogingen als onredelijk worden ervaren en voor een steeds groter wordende groep huurders niet meer betaalbaar is.  Dat de nood ook in onze gemeente hoog is blijkt wel uit het feit dat het aantal aanvragen bij het minimaloket van de gemeente in vier jaar tijd is verdubbeld. In 2014 deed een record aantal van 800 inwoners een beroep op gemeentelijke ondersteuning.

 Doorstroom is minimaal vanwege harmonisatie Huurders gaven tijdens het actie café aan dat doorstroom niet mogelijk is wegens te hoge huren. “Verhuizen is niet meer mogelijk vanwege harmonisatiemaatregelen.”

3. Instandhouding gedifferentieerde wijken U schrijft dat ook de middeninkomens (inkomen tussen de € 34.229,= en € 43.785,=) zijn aangewezen op de sociale huurwoningvoorraad. Zij hebben geen recht op huurtoeslag en uit onderzoek blijkt dat deze groep vaak een belangrijke maatschappelijke rol vervult bij leefbaarheidsactiviteiten in de wijk. Dit is voor u reden om extra huurverhoging voor deze groep te matigen naarmate de huur hoger wordt.

 Doelgroep die de meeste ‘steun’ nodig heeft. Vanuit het perspectief van de huurders zien wij geen voordeel in de door u gemaakte keuze. Wij delen de mening dat huurders met een middeninkomen aangewezen zijn op sociale huurwoningen, maar wij zien geen reden om alleen voor deze groep maatregelen te treffen. Wij zijn van mening dat financiële problemen in alle huurderscategorien voorkomen.

4. Financiële continuïteit Wij zijn het met u eens dat Heuvelrug Wonen nu en in de toekomst financieel gezond moet zijn. U verwacht een toename in de investeringskosten en bent van mening dat de verhuurdersheffing flink is toegenomen. Onze bevindingen hierover zijn:

 Investeren tegen gunstige voorwaarden  Voor investeringen kan, anders dan in het verleden, geld worden geleend tegen historisch lage rentepercentages. Verder kunnen er scherpe prijsafspraken met aannemers worden gemaakt. Het uitgangspunt bij investeringen is dat deze zichzelf terugverdienen.

 De verhuurdersheffing is grotendeels in de huurverhoging van 2014 meegenomen.  Eén van de argumenten om huurverhoging door te voeren is de bekostiging van de verhuurdersheffing. Alleen de verhoging van 0,068% voor 2015 kan worden aangemerkt als een extra kostenpost. Dit gaat om een bedrag van ‘slechts’ € 286.000,=. Dit heeft de corporatie al ‘verdiend’ door een bezuiniging van € 399.000,= op de onderhoudslasten.

 Heuvelrug Wonen heeft voldoende reserve om tegenvallers op te vangen.  Ondanks een verhuurdersheffing van ruim 2 miljoen euro heeft de corporatie een positief resultaat van bijna 3,8 miljoen euro. Dit lijkt ons voldoende om financiële tegenvallers op te vangen.

 Zonder huurverhoging voldoet Heuvelrug Wonen aan de wettelijk eisen. Met nul procent huurverhoging voldoet Heuvelrug Wonen aan de wettelijke WSW norm voor de kasstromen en de norm van 30% solvabiliteit. Die solvabiliteit stijgt de komende jaren zelfs naar maar liefst 65%!

 Huurders mogen mee profiteren van de financiële situatie van Heuvelrug Wonen De financiële positie van Heuvelrug Wonen is zeer goed, iets waar huidige huurders aan hebben bijgedragen. Het is dan ook redelijk om hen daarvan te laten meeprofiteren. Tijdens het actie café is gezegd “de Woningcorporatie is van ons. Zij hebben bestaansrecht dóór huurders. “

 Aftoppen heeft niet alleen voordeel voor de huurders. Het aftoppen van huren is ook in het belang van Heuvelrug Wonen omdat anders woningen in de vrije sector terecht komen en wordt geknaagd aan de wortels van het bestaansrecht van woningcorporaties nl. het zorg dragen voor sociale woningbouw.

5. Percentages huurverhoging 2015-2016 In uw tabel huurbeleid 2015 is te zien dat slechts 2 van de 10 groepen huurders een gematigde huurverhoging krijgen. Heuvelrug Wonen heeft de woningen onderverdeeld in drie huurprijsklassen. Per klasse is er een maximale huurprijs. Als door huurverhoging over deze prijs wordt gegaan topt u de huur af.
4    De voorgenomen maatregelen gaan scheefwonen niet tegen.  Mocht u ervoor kiezen om huurverhoging door te voeren om scheefwonen tegen te gaan, dan zouden de huishoudens met een inkomen boven de € 43.758, = met een hoge huurprijs minder huurverhoging moeten krijgen dan dezelfde huishoudensgroep met lagere huren.

 Huurprijs zou mede afhankelijk moeten zijn van kwaliteit van de woning Wij zijn van mening dat huurverhoging niet alleen afhankelijk zou moeten zijn van het inkomen van een huishouden maar ook de kwaliteit van een woning. Vanuit het perspectief van de huurder moet er een relatie liggen tussen de prijs van de woning en de kwaliteit. Op dit moment wordt er bezuinigd op onderhoudslasten (buiten schilderwerk, afschrijvingstermijn badkamers en keuken) terwijl de huurders meer huur moeten betalen. Dit is voor de huurders geen logisch gegeven.

6. Tenslotte Graag treden wij op 16 maart a.s. met u in gesprek om van gedachten te wisselen over uw voorstel huurbeleid en onze bevindingen en adviezen.

Met vriendelijke groeten,

Namens de HBV-en Driebergen-Rijsenburg, Doorn en Leersum,  Het Collectief

A. van Zandt,

voorzitter