Selecteer een pagina

Doorn, 25 maart 2015

Geachte heer Sleyfer,

Op 12 februari jl. hebben wij uw voorstel Huurbeleid 2015 ontvangen. Op 12 maart jl. ontving u ons conceptadvies en 16 maart jl. zijn wij hierover een gesprek met elkaar aangegaan. Conform afspraak ontvangt u hierbij ons definitieve advies Huurbeleid 2015.

Gelet op de spelregels van het Rijk en de door u genoemde uitgangspunten, te weten: betaalbaarheid en financiële continuïteit van Heuvelrug Wonen, komen wij, gehoord de argumenten van de huurders tijdens het Actie Café op 9 maart jl., ons gesprek op 16 maart jl., de analyse van onze financieel adviseur en de reactie van onze bestuursleden van de huurdersbelangenverenigingen Doorn, Driebergen en Leersum, als Collectief tot het volgende advies.1

ADVIES Gezien uw en onze wens om wonen betaalbaar te houden en de gezonde financiële situatie van Heuvelrug Wonen zien wij géén noodzaak om de huren te verhogen. Ons advies is daarom de huren voor de periode juli 2015 – juli 2016 niet te verhogen.  Hieronder volgt onze toelichting op dit advies.

1. Betaalbaarheid

 Armoede onder huurders.  Ook zonder de nieuwe huurverhoging zijn er huurders die problemen hebben om de huur te betalen. In 2013 waren er in Nederland 724.000 personen die onder de armoedegrens leefden. Wat dit betekent voor huurders kunt u zien via deze link. Dat de nood ook in onze gemeente hoog is, blijkt wel uit het feit dat het aantal aanvragen bij het minimaloket van de gemeente in vier jaar tijd is verdubbeld. In 2014 deed een record aantal van 800 inwoners een beroep op gemeentelijke ondersteuning; daaronder een substantieel aantal huurders.

 Toename van woonlasten ten opzichte van het besteedbaar inkomen. Door de stijging van de huren zijn de woonlasten een steeds grotere uitgavenpost van het besteedbaar inkomen. Ook Heuvelrug Wonen heeft de huren de laatste jaren nagenoeg steeds maximaal verhoogd en dat geldt opnieuw voor uw huidige voorstel. Dit is niet bevorderlijk voor de betaalbaarheid van huren. Voor huurders met een pensioen is er zelfs sprake van een inkomensverlaging en dit reeds over meerdere jaren. Dit geldt uiteraard ook voor huurders die hun baan kwijt raken en genoodzaakt zijn om van een uitkering te leven.

1 In ons conceptadvies staan argumenten om u te motiveren tot een aangepast huurbeleid te komen. Deze zijn   nog steeds van kracht maar in ons definitieve advies beperken wij ons tot de voor ons belangrijkste.

2   Huurtoeslag niet voor alle groepen mogelijk.  In de categorie huren tussen € 403,= en € 618,= met een inkomen van minder dan € 34.229, = bevinden zich ook huurders zonder huurtoeslag maar deze worden in uw voorstel wel maximaal belast.

 Huurders in de vrije sector hebben ook moeite om de huur te betalen. In de vrije sector zitten eveneens huurders met financiële problemen. Wij hebben geconstateerd dat er huurders zijn die op hoge leeftijd gedwongen zijn te verhuizen omdat zij de hoge huren niet meer kunnen betalen. Dit kan leegstand tot gevolg hebben, wat de corporatie niet ten goede komt. In veel gevallen is voor deze groep huurders het kopen van een woning, iets waar het Rijk naar streeft, ook niet realistisch.

 Doorstroming is minimaal vanwege harmonisatie. Bij een mutatie heeft Heuvelrug Wonen de mogelijkheid de huurprijs te verhogen en zij maakt daar ook gebruik van. Voor huurders van Heuvelrug Wonen is dat steeds vaker een reden om niet te verhuizen omdat de huurprijs van hun huidige ‘grote’ woning lager kan zijn dan die van de nieuwe ‘kleinere woning’. Het verhogen van de huur bij mutatie en het daardoor niet willen verhuizen van huurders zorgt voor stagnatie in de doorstroming naar andere, meer passende woningen. Daarnaast komt het de betaalbaarheid van huurwoningen niet ten goede.

2. Financiële continuïteit

Wij zijn het met u eens dat Heuvelrug Wonen nu en in de toekomst financieel gezond moet zijn.  Onze bevindingen hierover zijn:

 Verhoging van de verhuurdersheffing 2015 is al “inverdiend” door bezuinigingen.  Eén van de argumenten om huurverhoging door te voeren is de toename van de verhuurdersheffing. Alleen de verhoging van 0,068% voor 2015 kan worden aangemerkt als toename ten opzicht van 2014. Het gaat om een bedrag van ‘slechts’ € 286.000,=. Dit heeft Heuvelrug Wonen al ‘verdiend’ door een bezuiniging in 2015 van € 399.000,= op de onderhoudslasten.  Bovendien is voor 2015 de bijdrage aan het saneringsfonds geschrapt; in 2014 was dit € 664.000,=.

 Heuvelrug Wonen heeft voldoende reserve om tegenvallers op te vangen.  Ondanks een verhuurdersheffing van ruim 2 miljoen euro heeft de corporatie een positief resultaat van bijna 3,8 miljoen euro. Dit lijkt ons voldoende om financiële tegenvallers op te vangen.

 Ook zonder huurverhoging voldoet Heuvelrug Wonen aan (wettelijk) gestelde normen. Bij 0% huurverhoging voldoet Heuvelrug Wonen nog steeds ruim aan de eigen norm van 30% solvabiliteit, die volgens de CFV zelfs 18% mag zijn. De Financiële Meerjaren Begroting 2015 -2024 van de corporatie laat een stijging van de solvabiliteit zien, oplopend naar maar liefst 65%!   Ook de kengetallen voor de kasstroom (ICR en DSCR) blijven boven de door het WSW gestelde normen.

 Huurders mogen mee profiteren van de goede financiële situatie van Heuvelrug Wonen. De financiële positie van Heuvelrug Wonen is zeer goed, iets waar huidige huurders aan hebben bijgedragen. Het is dan ook redelijk om hen daarvan te laten meeprofiteren.

3. Wil Heuvelrug Wonen een sociale woningcorporatie zijn?

Het Rijk heeft ervoor gekozen woningcorporaties de mogelijkheid te bieden de huren voor het derde opeenvolgende jaar extra te verhogen om o.a. scheefwonen tegen te gaan. Corporaties zijn niet verplicht deze percentages te hanteren en kunnen zelfstandig beslissen de huurverhoging te matigen of in zijn geheel niet door te voeren. Diverse corporaties hebben inmiddels besloten of overwegen af te
3
wijken van de maximale toegestane huurverhoging. In de corporatiemonitor Aedes, een onderzoek onder 180 woningcorporaties over huurverhoging, staat dat het aantal corporaties die de maximale huurverhoging doorvoert is afgenomen. Eén van de belangrijkste redenen voor corporaties is het voorkomen van betaalbaarheidsproblemen.

Gelet op het bovenstaande, namelijk de goede financiële positie van Heuvelrug Wonen en de moeilijke situatie waarin veel huurders zich bevinden, ook in onze gemeente, zijn wij van mening dat de corporatie haar maatschappelijke verantwoording moet nemen. Heuvelrug Wonen moet niet primair worden gezien als een commerciële onderneming; zij is er door en voor haar huurders, die het op dit moment financieel zwaar hebben. Heuvelrug Wonen heeft naar onze mening voldoende “vet op haar botten” om dit jaar geen huurverhoging door te voeren. Met een dergelijk besluit kan de corporatie haar sociale gezicht tonen richting huurders en daadwerkelijk inhoud geven aan het begrip betaalbaarheid van huren, één van de door Heuvelrug Wonen genoemde uitgangspunten in haar huurbeleid 2015.

Uw reactie zien wij graag tegemoet.

Met vriendelijke groeten,

Namens de HBV-en Driebergen-Rijsenburg, Doorn en Leersum,  Het Collectief.

A.E. van Zandt,

Voorzitter

PM: een afschrift van deze brief is gezonden aan dhr. P. Kamp, manager Wonen en dhr. M. Botman,          voorzitter van de Raad van Toezicht.