Selecteer een pagina

Heuvelrug Wonen lanceert website over duurzame woningverbetering en energiebesparing voor haar huurders

Goed nieuws voor huurders van Heuvelrug Wonen. Zij kunnen gegarandeerd besparen op hun energielasten en comfortabeler wonen. Op de website Heuvelrug Wonen Duurzaam staat informatie over wat huurders kunnen doen om hun huis te verduurzamen.

Heuvelrug Wonen verduurzaamt, de komende 5 jaar, ruim 800 woningen. Huurders kunnen een kijkje nemen op www.heuvelrugwonenduurzaam.nl. Op de website staat informatie over de verduurzamingsmaatregelen die Heuvelrug Wonen gaat aanbieden. Ook krijgen huurders inzicht in hun energieverbruik, energiebesparing en slimme tips.

Heuvelrug Wonen werkt samen met KAW, Atriensis en Huurderbelangenvereniging
In gezamenlijkheid met KAW, Atriensis en de Huurderbelangenvereniging verduurzaamt Heuvelrug Wonen op een actieve en duurzame manier haar bestaande bezit. Deze woningen worden naar energie-index <1,20 (voorheen energielabel A) gebracht.

Doel is woonlasten beheersbaar te houden
Heuvelrug Wonen neemt haar maatschappelijke opgave serieus als het gaat om het verduurzamen van haar woningvoorraad. Heuvelrug Wonen wil vooral de woonlasten van haar huurders beheersbaar houden. Daarnaast leveren zij hiermee een bijdrage aan de klimaatdoelstellingen.

Samen aan de slag voor meer betaalbare en duurzame woningen

Elk jaar op 1 juli krijgen huurdersorganisatie en de gemeente van de woningcorporaties een (verplicht) overzicht van hun plannen, die moeten bijdragen aan het  woonbeleid van de gemeente. Dit wordt ‘het bod’ genoemd. Tegelijk met dit  bod, gaat de woningcorporatie ook in overleg met de gemeente en de huurdersorganisaties om tot prestatieafspraken te komen. In prestatieafspraken leggen de woningcorporaties, gemeente en huurdersorganisaties vast wat de betrokken partijen gaan doen voor het aanbod van meer betaalbare en duurzame woningen in de gemeente.  Deze  prestatieafspraken moeten door de woningcorporaties uiterlijk 15 december ingediend worden bij de Minister  Wonen& Rijksdienst .

De gemeente en de huurdersorganisaties hebben onlangs het bod voor 2018 ontvangen van de Federatie (Heuvelrug Wonen, Rhenam  Wonen en Woningbouwvereniging Maarn) met het verzoek om een reactie te geven. In het bod  staat een overzicht  van de  activiteiten, acties en maatregelen, verdeeld over  vijf thema’s waarmee  corporaties in 2018 (en daarna) aan  de slag gaan.   Om een idee te krijgen bij de afspraken, volgen hier per thema enkele voorbeelden:

  • Bereikbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep; voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen en nieuwbouw huurwoningen.
  • Duurzaamheid; de verduurzaming van de voorraad sociale huurwoningen en de inzet van een energiecoach.
  • Huisvesting specifiek groepen: aanbod van passende huisvesting voor senioren, ex- ggz-ers, gehandicapten en jongeren uit de jeugdzorg, met zorg en begeleiding op basis van maatwerk.
  • Leefbaarheid: wat is er nog om de leefbaarheid in dorpen te verbeteren en wat kunnen hierover met elkaar afspreken?
  • Wonen & Zorg :signalering en voorkomen van problemen op het gebied van financiën, overlast, zelfstandig wonen en leven en aanbod van wonen,  zorg en welzijn.

Het volledige bod van 2018 op de Woonvisie van de Federatie kunt u vinden op www.heuvelrug.nl/bod 2018 en op de websites van de woningcorporaties en huurdersorganisaties.

Alle huurders kunnen tot uiterlijk 15 augustus bij hun huurdersorganisatie terecht voor meer informatie en via hen ook reageren op het bod.

Buurtpreventie WhatsApp-groep

Een veiligere buurt: Sluit aan bij een bestaande WhatsApp-groep of start uw eigen Buurt Whatsapp-groep.

Overal in Nederland maken steeds meer inwoners gebruik van een BuurtWhatsApp-groep om hun buurt veiliger te maken. Buurtbewoners kunnen elkaar via BuurtWhatsApp attent maken op zaken die spelen in de buurt. Samen een oogje in het zeil houden en sneller verdachte situaties melden bij de politie. Wij juichen, net als de politie, het initiatief van een BuurtWhatsApp-groep van harte toe. Buurtbewoners zijn extra ogen en oren in de wijk. Daarom gebruiken wij een kaart met daarop de BuurtWhatsApp-groepen die al actief zijn en hoe u hierbij kunt aansluiten.

Is er nog geen BuurtWhatsApp-groep actief? Dan kunt u zelf een nieuwe groep starten. Bekijk het krantenartikel of rechtstreeks informatie/aanmelden via de gemeente, neem contact op met Esther Willemsen. veilig@heuvelrug.nl

Speerpunten jaarplan 2017

1.     HUURBELEID

De financiële situatie van huurders is de afgelopen jaren mede door de economische crisis, duidelijk verslechterd. Toch zijn de huren door Heuvelrug Wonen in veel gevallen steeds (fors) verhoogd. Wij zijn dan ook van mening dat de huren ook in 2017 moeten worden gematigd. Hierover gaan wij (als Collectief) stevig in gesprek met Heuvelrug Wonen. Het gaat daarbij, wat ons betreft, zowel om huurders met de laagste inkomens, als om de midden en hoge inkomensgroepen.

2.     TERUG NAAR DE HUURDER

De afgelopen jaren is het aantal onderwerpen waar huurdersorganisaties mee te maken krijgen, enorm gestegen. Het gaat al lang niet meer alleen om huren en een kwalitatief goede woning. Die veelheid van onderwerpen dwingt ons om keuzes te maken. We willen dat doen in overleg met de huurders; wat vinden zij belangrijk.

3.     PRESTATIEAFSPRAKEN

In 2016 heeft huurdersbelangenvertegenwoordiging voor het eerst als volwaardige partij deelgenomen aan de jaarlijks te maken prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties op het gebied van (sociale) huisvesting in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het gaat daarbij om zaken als:

–          betaalbaarheid en beschikbaarheid

–          duurzaamheid

–          huisvesting specifieke groepen

–          wonen en zorg

In 2017 willen we meer betrokken zijn / een rol spelen bij de vervolgactiviteiten rond deze thema’s. Daarnaast zullen wij ons inzetten voor het verder structureren van het proces van prestatieafspraken; o.a. het meer concreet maken van de afspraken en het bewaken van de voortgang en de resultaten.

4.       PROFESSIONALISERING

Het jaar 2017 staat wederom in het teken van verdere professionalisering van bestuursleden; dit in samenwerking met de HBV in Leersum en Driebergen. De in 2016 gekozen structuur van  werkgroepen (huurbeleid, woonruimte beleid, financiën, technische zaken en onderhoud, communicatie) wordt dit jaar geëvalueerd.

Verder is scholing een belangrijk onderwerp. Daarnaast zal opnieuw worden geprobeerd deskundigheid van huurders te mobiliseren; bijvoorbeeld door incidenteel gebruik te maken van hun deskundigheid bij specifieke onderwerpen.

Begroting 2017

Post

Bedrag

Omschrijving

Algemene Leden Vergaderingen

€ 800,00

Drukkosten uitnodiging / zaalhuur / catering
Publiciteit / Nieuwsbrief

€ 600,00

2 Nieuwsbrieven / PR activiteiten
Bestuurskosten

€ 3.500,00

Bezoek vergaderingen / cursussen reiskosten / vergoeding PC en telefoon
Kosten (project) / Vrijwilligers / externen

€ 400,00

Vergoeding / attentie deelnemers
Administratiekosten

€ 300,00

 Bankkosten / hosting website
Opleiding / Cursussen  PM
Diversen

€ 500,00

Kantoorartikelen / lectuur / attenties overig drukwerk
Onvoorzien (5%)

€ 300,00

Totaal

€ 6.400,00

Jaarrekening 2016

Inkomsten 

Heuvelrug Wonen  heeft in 2016  € 6250,00 beschikbaar gesteld voor het HBV werk.

Uitgaven

POST

BEGROOT  REALISATIE

AFWIJKING

Algemene Leden Vergadering 1470,00 744,50 +725,50
PR: Nieuwsbrief en website 1080,00 374,98 +705,02
Bestuurskosten 2650,00 2844,14 -194,14
Administratie / Kantoor / Bankkosten 420,00 116,14 +303,86
Participatie / Helpende handjes 350,00 132,50 +217,50
Onvoorzien / Jubileum / Ziekte e.d. 280,00 105,43 +174,57
Totaal 6250,00 43717,69 1932,31

 

Toelichting op de afwijkingen

  • Algemene Ledenvergadering 1 ipv 2
  • PR Public relations: Promotie e.d. communicatie achterban, o.a. folders, nieuwsbrieven. Hosting website HBV Doorn. Van dit budget is dit jaar domeinnaam, hosting en beveiliging website betaald.
  • Bestuurskosten:
  • Administratiekosten: minder kopieerkosten wegens in bruikleen ontvangen printer van HW.
  • Participatie / Helpende handjes: Geen aparte projecten wel helpende handjes.
  • Onvoorzien: Verzamelpost van kleine niet elders opgenomen kosten.

Resultaat

De totale uitgaven bedragen € 1932,31  minder dan begroot.

Gezocht Energiecoaches!

Geef je op als energiecoach: leuk om te doen, leerzaam en zinvol!

Huurders helpen huurders

Energie besparen begint thuis. Maar waar moet je beginnen? Als energiecoach weet jij dat precies. Je komt bij mensen thuis en adviseert over besparing in huis. Dat scheelt je medehuurders geld én energie.

Wat ga je doen?

Je krijgt een opleiding bij de Woonbond van 3 avonden (18 april, 2 mei en 16 mei).  Er is begeleiding vanuit de Woonbond en er is een ‘hulplijn’ beschikbaar voor jouw vragen. Tijdens de cursus is er aandacht voor technische basiskennis over energie en water.  Maar er is ook aandacht voor coachen en voor ideeën om bewoners enthousiast te maken. Je brengt dat wat je leert meteen in de praktijk door opdrachten te doen in je eigen omgeving. Na de opleiding kun je zelfstandig of samen met de andere coaches aan de slag.

Wie zoeken we :

  • Je bent huurder van een van de woningcorporaties in de gemeente Utrechtse Heuvelrug.
  • Je vindt milieu belangrijk en je vindt het leuk om mensen te helpen.
  • Je hebt tijd en energie.
  • Je bent communicatief en je hebt durf om anderen voor te lichten.
  • Je bent in staat om informatieavonden (bijvoorbeeld bij huurders thuis) te organiseren.

Je hoeft geen specifieke vooropleiding of kennis over energie besparen te hebben.

Informatie en aanmelden

Wil je meer weten? Neem dan contact op met je huurdersbelangenvereniging, je verhuurder of met Marian van Deurzen,

Gemeente Utrechtse Heuvelrug, 0343 565 600, klimaatneutraal2035@heuvelrug.nl

Aanmelden vóór 7 april bij je huurdersbelangenvereniging, je verhuurder of bij de gemeente.

Verslag ALV HBV Doorn 2016

Verslag Algemene Ledenvergadering Huurdersbelangenvereniging (HBV) Doorn van 26 april 2016.
1. Welkom en vaststellen agenda
De voorzitter, Albert van Zandt, heet alle aanwezigen van harte welkom.
In het bijzonder de medewerkers van woningcorporatie Heuvelrug Wonen en mevr. Van Dijk, energiecoach van de gemeente.
Ook aanwezig zijn collega’s van de HBV-en Driebergen en Leersum en de leden van de Raad van Toezicht van Heuvelrug Wonen.
Twee huurders hebben zich schriftelijk afgemeld voor de vergadering.
2. Mededelingen
De voorzitter deelt mee dat evenals vorig jaar opnieuw is gekozen voor een vergadering met een (zo kort mogelijk) officieel gedeelte en een meer informeel gedeelte waarin de huurders de gelegenheid krijgen nader kennis met elkaar te maken. Ook kan men dan onderling van gedachten wisselen over voor huurders actuele onderwerpen. Verder zijn er stands met informatie van Heuvelrug Wonen en de energiecoach van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.
Mevr. Van Baggem is gestopt als bestuurslid van de HBV Doorn. Ook dhr. Van Zandt, neemt op deze vergadering afscheid als voorzitter van de HBV en als bestuurslid van het Collectief; Aalt Petersen volgt hem op. De HBV wil er graag nog een aantal bestuursleden bij. Huurders die interesse hebben, worden van harte uitgenodigd zich aan te melden.
3. Verslag Algemene Ledenvergadering 21 april 2015
Over het verslag zijn geen opmerkingen en/of vragen en wordt met dank aan de secretaris goedgekeurd.
4. Jaarverslag 2015
De secretaris, Jaap Groeneveld, geeft een toelichting op het jaarverslag 2015.
Hij gaat daarbij kort in op de nieuwe Woningwet die de huurdersorganisaties meer verantwoordelijkheden en bevoegdheden heeft gegeven. Zo is de HBV vanaf eind 2015 betrokken bij het maken van prestatieafspraken tussen de gemeente Utrechtse Heuvelrug en de woningcorporaties over gemeentelijk huisvestingsbeleid.
Vervolgens licht hij het samenwerkingsverband van de lokale HBV-en Doorn, Leersum en Driebergen in het z.g. Collectief toe. Als gezamenlijke gesprekspartner voert dit Collectief het overleg met Heuvelrug Wonen. Onderwerpen die in dat overleg in 2015 aan de orde kwamen, waren o.a. huurbeleid, onderhoud, kwaliteit van de dienstverlening en duurzaamheid.
De HBV Doorn is inmiddels ook betrokken bij de renovatie van de Sitioflats.
De speerpunten van 2015 waren Huurbeleid, Participatie en Professionalisering.
Over de jaarlijkse huuraanpassing was de HBV niet echt tevreden. Ons advies was de huren niet cq. minimaal te verhogen. Heuvelrug Wonen besloot echter tot een huurverhoging tussen de 1,0% en 5,0%.
2
Met Heuvelrug Wonen is een participatietraject in gang gezet met als doel de onderlinge samenwerking te optimaliseren. Daarvoor zijn een aantal trainingen gevolgd.
Om het contact richting huurders te verbeteren is o.a. samen met de HBV-en van Leersum en Driebergen, rondom de jaarlijkse huurverhogingen, het actie-café georganiseerd. Eind december 2015 is gestart met een eigen website en kunnen huurders ons ook e-mailen.
Met als doel efficiënter en professioneler te kunnen werken is, binnen het Collectief, in 2015 gekozen voor het instellen van werkgroepen op het gebied van communicatie, woonruimtebeleid, technische zaken en onderhoud, huurbeleid en financiën.
5. Financieel Jaarverslag 2015 en begroting 2016
De penningmeester, Arja van Rein, geeft een korte toelichting op de uitkomsten van de financiële jaarrekening 2015. Begroot was €5.775,= en de realisatie is €4.533,=.
Het verschil van €1.242,= wordt grotendeels verklaard door het feit dat in de begroting was uitgegaan van vijf bestuursleden terwijl dit er gedurende een groot deel van het jaar vier zijn geweest, met als gevolg minder bestuurskosten. Verder waren er geen onvoorziene kosten en is het PR budget onderschreden omdat een in 2015 uit te brengen HBV folder pas in 2016 is verschenen.
De begroting voor 2016 bedraagt €6.250,=. Om te komen tot een uniforme indeling voor de drie HBV-en, Doorn, Leersum en Driebergen, is de indeling in rubrieken voor 2016 wat aangepast.
Vanuit de vergadering wordt gevraagd de volgende keer de jaarrekening en begroting op een sheet te presenteren.
6. Jaarplan 2016
De secretaris licht het jaarplan 2016 kort toe.
Speerpunten, in samenwerking met de HBV-en van Leersum en Driebergen, zijn:
– Huurbeleid
Voor de jaarlijkse huurverhoging is de insteek, na jaren van (nagenoeg) maximale stijgingen, huurmatiging. De huurdersorganisatie heeft op dit onderwerp adviesrecht.
Andere belangrijke onderwerpen zijn o.a. passend toewijzen waarbij er een relatie is tussen inkomen en huurprijs van een woning. Periodieke inkomenstoets met de mogelijkheid van extra huurverhoging op basis van inkomen. En de huursombenadering met als doel prijs en kwaliteit van de woning meer in balans te brengen.
– Prestatieafspraken
De inzet is te komen tot heldere afspraken met de gemeente Utrechtse Heuvelrug en de woningcorporaties op het gebied van het gemeentelijke (sociale) huisvestingsbeleid. Het gaat daarbij o.a. over betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen, wonen en zorg, duurzaamheid en huisvesting van specifieke groepen.
– Professionalisering
In 2016 wordt met name aandacht besteed aan verdere scholing van bestuursleden. Daarnaast zal worden geprobeerd deskundigheid van huurders te mobiliseren. Bijvoorbeeld door incidenteel gebruik te maken van hun deskundigheid op specifieke onderwerpen.
3
Op een vraag daarover, merkt de secretaris op dat als de huurdersorganisatie ontevreden is over (het proces van) de prestatieafspraken zij dit kan aangeven bij de minister.
Een huurder is van mening dat er een contradictie is tussen het huurbeleid en de prestatieafspraken bijvoorbeeld bij “betaalbaarheid / beschikbaarheid”. Er kan inderdaad spanning zitten tussen de belangen van betrokken partijen of onderling tussen onderwerpen in de prestatieafspraken. Bijvoorbeeld het kunnen kopen van gemeentegrond bestemd voor sociale woningbouw, voor een lage(re) dan de commercieel gangbare grondprijs.
Op de vraag hoe huurders geïnformeerd worden over onderwerpen antwoordt de secretaris dat de HBV vooral de website wil gebruiken voor informatie. Hierop kun je ook doorklikken naar websites van bijvoorbeeld de Woonbond en de Rijksoverheid. Verder wordt geprobeerd het contact met de huurders te intensiveren en kunnen huurders uiteraard altijd informatie opvragen. Een periodieke nieuwsbrief zowel digitaal als op papier voor huurders zonder internet, zit ook in de planning voor dit jaar.
7. Toelichting huurbeleid 2016 Heuvelrug Wonen
Dhr. Kamp, manager Wonen van Heuvelrug Wonen, meldt dat er dit jaar voor is gekozen om vroegtijdig met de huurdersorganisatie van gedachten te wisselen over de uitgangspunten van het huurbeleid 2016. Voorgaande jaren werd er gewacht op besluitvorming van de Rijksoverheid en was er meestal te weinig tijd om echt met elkaar in gesprek te gaan.
Alle huurders met een inkomen onder €44.360,= krijgen een huurverhoging van 0,6%. Dit is gelijk aan de inflatie. Huurders met een inkomen boven €44.360,= betalen 2,6% huurverhoging. Huurders van een vrije sector woning krijgen ook een huurverhoging van 0,6%.
Op een aantal vragen van huurders antwoordt dhr. Kamp dat:
– de inkomensgrens voor inkomensafhankelijke huurverhoging op €44.360,= ligt;
– de inkomensopgave door de Belastingdienst aan de woningcorporaties door een
noodwet is toegestaan. Wel gaat de Woonbond nog actie voeren om de te veel
gevorderde huur van de afgelopen jaren terug te laten betalen;
– gunstige maatregelen voor o.a. bejaarden mogelijk volgend jaar gaan gelden;
– de minister corporaties toestaat te werken met inkomensgroepen (tot circa €35.000,=
en tussen €35.000,= en ongeveer €45.000,=) . Heuvelrug Wonen maakt alleen
onderscheid tussen huurders met een inkomen onder of boven €44.360,= ;
– de huur helaas niet omlaag gaat als het inkomen van een huurder daalt;
– woningcorporatie Vestia geen woningen in Leersum aan Heuvelrug Wonen wil
verkopen.
In een reactie op de huurverhoging zegt de voorzitter dat hij graag voor alle huurders een maximale huurstijging van 0,6% had gezien, maar blij is met het uiteindelijke resultaat. Zowel de 0,6% als de 2,6% zijn ruim onder de wettelijk toegestane percentages van 1,6% en 4,6%. Hij bedankt alle betrokkenen voor hun inzet.
Dat de gesprekken over de huurverhoging 2016 in een vroeg stadium zijn gestart is ook als positief ervaren.
4
8. Duurzaamheid in en om de woning
Aan de hand van een aantal voorbeelden geeft mevr. Van Dijk, energiecoach van de gemeente, praktische tips voor het besparen op energiekosten. Naast de grotere investeringen in bijvoorbeeld het isoleren van de woning, kun ook besparingen worden bereikt met relatief goedkope of zelfs kosteloze maatregelen. Voorbeelden daarvan zijn minder lang douchen, apparaten niet op stand-by laten staan maar uit doen en koken op gas in plaats van op elektriciteit. In een overzicht laat ze van een aantal maatregelen de financiële besparingen op jaarbasis zien.
Op een vraag van een huurder antwoordt ze dat de besparingen zijn gebaseerd op een huishouden van gemiddeld 2,5 personen. Op de website van Milieu Centraal is meer informatie te vinden.
Verder wijst mevr. Van Dijk de huurders op de mogelijkheid om energiecoach te worden. Na een opleiding kunnen deze energiecoaches mensen adviseren over maatregelen om de duurzaamheid in en om de woning te verbeteren. Huurders die geïnteresseerd zijn en/of daarover meer willen weten kunnen zich bij haar (aan)melden.
Tijdens het informele gedeelte van de vergadering kunnen huurders bij de stand van de gemeente meer informatie krijgen over duurzaamheidsmaatregelen.
9. Rondvraag
Voorzitter verzoekt de huurders meer persoonlijke vragen (bijv. onderhoudsvragen m.b.t. de eigen woning) aan de desbetreffende medewerkers van Heuvelrug Wonen te stellen tijdens het informele gedeelte van de vergadering.
Een van de huurders vraagt waarom er zo weinig jongeren aanwezig zijn. Voorzitter antwoordt dat hij dat niet weet. We proberen wel in contact te komen met hen maar tot nu toe met weinig resultaat. Ook bij gesprekken over de renovatie van de Sitioflats laten jongeren die daar wonen, het helaas afweten.
Van de rondvraag wordt verder geen gebruik gemaakt.
10. Afscheid van dhr. Van Zandt, voorzitter HBV Doorn
Dhr. Van Zandt heeft besloten te stoppen als bestuurslid/voorzitter. Dhr. Petersen is bereid gevonden de functie van voorzitter van de HBV Doorn op zich te nemen. Hij zal ook worden voorgedragen als opvolger van dhr. Van Zandt in het Collectief.
De aanwezige huurders stemmen daar mee in.
Gedurende dertien jaar is dhr. Van Zandt een gewaardeerd lid van de huurdersorganisatie geweest, waaronder voorzitter van zowel de HBV Doorn als het Collectief. De secretaris kenmerkt hem als sympathiek, gericht op resultaat, iemand waarop je kan rekenen en die met veel persoonlijke inzet een belangrijke rol heeft vervult als huurdersbelangvertegenwoordiger. Overigens blijft dhr. Van Zandt nog wel betrokken bij de website van de HBV.
Vervolgens nemen ook de “collega” HBV-en uit Driebergen en Leersum afscheid van dhr. Van Zandt evenals dhr. Kamp van Heuvelrug Wonen. Allen prijzen hem om zijn collegialiteit en inzet.
Dhr. Van Zandt bedankt de sprekers voor hun “mooie” woorden. Hij overhandigt (symbolisch) de voorzittershamer aan de nieuwe voorzitter, dhr. Petersen, en wenst hem veel succes. Deze doet nogmaals een beroep op de huurders om de HBV te (blijven) steunen en zich te melden als vrijwilliger.
De voorzitterswissel zal formeel bij de notaris worden geregeld o.a. voor wat betreft de inschrijving bij de Kamer van Koophandel.
5
11. Sluiting
De voorzitter bedankt de huurders voor hun aanwezigheid en inbreng en sluit het officiële gedeelte van de Algemene Ledenvergadering.
12. Start informele gedeelte van de vergadering
De voorzitter licht de bedoeling van het informele gedeelte van de vergadering nogmaals kort toe, namelijk met elkaar kennismaken en in gesprek komen.
De secretaris geeft uitleg over de energie-quiz waarbij er voor de huurders die alle vragen goed beantwoorden, een leuke prijs te winnen valt.
En hij wijst nog op de energiemeter met nuttige tips over energiegebruik, die de huurders gratis kunnen meenemen plus een andere kleine attentie.
Vervolgens begint het informele gedeelte van de bijeenkomst (tot circa 21.30 uur).
De secretaris HBV Doorn, J. Groeneveld.

Prestatieafspraken Wonen 2017 tot en met 2019

Met een ferme handtekening van de zeven betrokken partijen zijn de Prestatieafspraken Wonen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug een feit.

Goede huisvesting voor onze inwoners is belangrijk. Daarom hebben wij met de gemeente, woningcorporaties Heuvelrug Wonen, Rhenam Wonen. Woningbouwvereniging Maarn en de collega’s huurdersorganisaties prestatieafspraken gemaakt voor 2017 tot en met 2019. Deze prestatieafspraken zijn op 8 december 2016 door bovengenoemde partijen ondertekend.

Prestatieafspraken
De kern van de prestatieafspraken is voldoende betaalbare, duurzame en passende huisvesting voor de lage inkomensgroepen in de gemeente. De prestatieafspraken zijn een gevolg van de nieuwe Woningwet. Daarin staat dat gemeenten, huurders en woningcorporaties afspraken moeten maken over allerlei zaken die met wonen te maken hebben. Het gaat om afspraken over het aantal woningen en de prijs daarvan, maar ook om duurzaamheid van die woningen. En om huisvesting van speciale doelgroepen, zoals vluchtelingen met een verblijfsvergunning of mensen die zorg nodig hebben.

Prestatieafspraken Wonen PDF

Afscheid Gerrit van Velsen

Tijdens de algemene ledenvergadering van de HBV Doorn op dinsdag 21 april hebben we afscheid genomen van Gerrit van Velsen. Hij heeft zich ruim 20 jaar voor de HBV en de huurders van Doorn ingezet en gaat nu genieten van een welverdiend pensioen.
Gerrit is altijd een waardevol lid geweest en zijn aanwezigheid zal dan ook zeker gemist worden.

Gerrit, bedankt!

Het actiecafé

In november hebben wij een werkgroep ingesteld van bestuursleden van de HBV Doorn, Driebergen en Leersum. Wij hebben diverse stukken gelezen en ontdekt dat de rijksoverheid bepaalt wat de maximale toegestane huurverhoging is en dat het belangrijk is om inzicht te hebben in de financiële situatie van Heuvelrug Wonen om met een goed advies te komen. In filmpjes hebben wij gezien wat de gevolgen van huurverhoging voor huurders kunnen zijn en mooie voorbeelden van Woningcorporaties die weinig tot geen huurverhoging vragen.  Wij hebben onze bevindingen en een procesvoorstel besproken in het Collectief, waarin o.a. is besloten om een extern financieel deskundige te vragen om ons te helpen.

In februari ontvingen wij onderstaand voorgenomen besluit van Heuvelrug Wonen  Tabel huurbeleid 2015
Huishoudinkomen  Lager dan € 34.229 Huishoudinkomen  Hoger dan € 34.229 en lager dan € 43.785 Huishoudinkomen  Hoger dan € 43.785 Huur<€403,06 2,5% tot max. € 403,06 3,0% 5,0% € 403,06<Huur< € 618,23 2,5% tot max. € 618,23 2,75% 5,0% € 618,23 <Huur<€ 710,68 2,5% tot max. € 710,68 2,5% tot max. € 710,68 5,0% tot max. € 710,68 Huur> € 710,68 2,5% tot 93,9% maximaal redelijke huur

Na deelname aan het landelijke actie café van de Woonbond hebben wij besloten om ook zelf een actie café te organiseren op 9 maart in Leersum. Wij hebben daar vele huurders gesproken. Hun ideeën om in gesprek te gaan met Heuvelrug Wonen om ervoor te zorgen dat er geen huurverhoging zou plaats vinden, hebben wij goed kunnen gebruiken.

Op 12 maart hebben wij onze bevindingen schriftelijk kenbaar gemaakt aan Heuvelrug Wonen en deze op 18 maart met hen besproken. Op basis van deze informatie hebben wij besloten om in ons definitieve advies van 26 maart aan Heuvelrug Wonen te melden dat wij van mening zijn dat huurverhoging niet nodig is. Wij vinden dat door de gezonde financiële situatie van Heuvelrug Wonen huurverhoging niet nodig is en wij zijn van mening dat wonen betaalbaar moet blijven voor alle huurders van Heuvelrug Wonen. Helaas is ons advies niet overgenomen, maar wij hebben nog vele brieven geschreven, waardoor de verhogingen toch nog iets verlaagd zijn. Uiteindelijk zien de huurverhogingen er als volgt uit:  Tabel huurbeleid 2015
Huishoudinkomen  Lager dan € 34.229 Huishoudinkomen  Hoger dan € 34.229 en  lager dan € 43.785 Huishoudinkomen  Hoger dan € 43.785 Huur<€403,06 2% tot max. € 403,06 3,0% 5,0%
€ 403,06<Huur< € 618,23 1% tot max. € 618,23
2,5% 5,0%
€ 618,23 <Huur<€ 710,68 1% tot max. € 710,68
2,0% tot max. € 710,68
5,0% tot max. € 710,68
Huur> € 710,68 2,5% tot 93,9% maximaal redelijke huur

Voorstel huurbeleid 2015

Geachte heer, mevrouw,
Inleiding Ieder jaar proberen we als verhuurder een zorgvuldig proces voor de jaarlijkse huurverhoging in goed overleg met de huurdersvertegenwoordiging tot stand te brengen. Om die reden hebben we al vorig jaar eind september een eerste overleg gevoerd. Het Huurderscollectief heeft voor dit doel een aparte werkgroep Huurbeleid, die ook extern advies aanvraagt op grond van beschikbare informatie over Heuvelrug Wonen. Om tijdig het gekwalificeerde advies van het Huurderscollectief te kunnen ontvangen en verwerken geven we in deze notitie ons voorstel huurbeleid 2015 aan.

Spelregels huurbeleid 2015 vanuit het Rijk  Maximale huurstijging inflatie 1% + 1,5%          = 2,5%  Inkomen (2013) > € 34.229 en < € 43.785 inflatie 1% + 2%   = 3,0%  Inkomen (2013) > € 43.785 inflatie 1% + 4%         = 5,0%   Vrije sectorgrens per 1 januari: € 710,68  Het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) gaat in per 1 oktober 2015

Heuvelrug Wonen heeft drie uitgangspunten 1. Betaalbaarheid van het aanbod: om blijvend te kunnen verhuren aan onze doelgroep, is betaalbaarheid van ons aanbod een vereiste. We moeten zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor onze doelgroep. De omvang van de goedkope, betaalbare en dure sociale huurwoningen moet zoveel mogelijk aansluiten op de vraag.  2. Instandhouding van gedifferentieerde wijken: Middeninkomens zijn belangrijk voor de leefbaarheid in de buurt. Met de extra huurverhogingen voor de middeninkomens jagen we deze huurders versneld uit ons bezit.

Datum Pagina  12 februari 2015 2 van 4  Onderwerp   voorstel huurbeleid 2015

3. De financiële continuïteit: Heuvelrug Wonen is verantwoordelijk voor de financiële continuïteit en we moeten zorgen voor investeringen, zoals duurzaamheid. Dit heeft ook een positieve invloed op de betaalbaarheid van de woningen.

Betaalbaarheid In onderstaande tabel is de huidige verdeling van de woningvoorraad over de verschillende huurprijsklassen per 1 januari 2015 weergegeven:

Situatie 1 januari 2015*  Aantal Goedkope huur :  Huur lager dan € 403,06 407 Betaalbare huur:  Huur tussen € 403,06 en € 618,24 2.226 Dure huur:  Huur tussen € 618,24 en € 699,48 628 Vrije sector      :  Huur hoger dan € 699,48 129 Totaal 3.390 *Huurprijsklassen per 1 januari 2015, die aansluiten uit de weg op huurtoeslag

Uiteindelijk willen we dat onze voorraad aansluit op de vraag van de woningzoekenden, nu en in de toekomst. Nu we deze vraag nog onvoldoende in kaart hebben, en we wel constateren dat de vraag naar goedkope en betaalbare sociale huurwoningen toeneemt, kiezen we er voor om ons woningbezit in te delen in huurprijsklassen en deze vervolgens te begrenzen bij de huurverhoging per 1 juli 2015.

Dit geldt voor onze huurders met een inkomen lager dan € 34.229. Voor alle inkomensgroepen geldt een aftopping op de vrijesectorgrens van € 710,68. Uitgangspunt voor dit jaar is voor de meeste woningen een harmonisatiepercentage van 70,5% van de maximaal redelijke huur van het huidige Woningwaarderingsstelsel.

Om de woningen in de vrije sector in de markt te houden begrenzen we deze weer op 93,9% van maximaal redelijk.

Voor 2016 willen we samen met de huurders de indeling van onze woningcomplexen in huurprijsklassen verder uitwerken.

Gedifferentieerde wijken Ook de middeninkomens (inkomen tussen de € 34.229 en € 43.785) zijn aangewezen op de sociale huurwoningvoorraad. Zij hebben geen recht op huurtoeslag en uit onderzoek blijkt dat deze groep vaak een belangrijke maatschappelijke rol vervult bij leefbaarheidsactiviteiten in de wijk. We kiezen ervoor de extra huurverhoging voor deze groep te matigen naarmate de huur hoger wordt.

Financiële continuïteit Het is op dit moment nog lastig in te schatten wat het financiële effect zal zijn van de begrenzing in de verschillende huurprijsklassen. Daarnaast verwachten we nog een flinke investeringsopgave in ons bestaand bezit en zijn de lasten vanwege de verhuurdersheffing flink toegenomen. We stellen dan ook voor om de opslag van 1,5% voor alle sociale huurwoningen te hanteren voor onze primaire doelgroep (< € 34.229) met de aftopping van de huren op de grenzen van de huurprijsklassen.

Alleen huurders met een inkomen boven € 43.785 in een sociale huurwoning krijgen de maximale huurverhoging van 5,0%.  De extra huurverhoging geldt niet voor huishoudens in de geliberaliseerde sector. Daar wordt al passend gehuurd.

Tabel huurbeleid 2015  Huishoudinkomen 2013 Lager dan € 34.229
Huishoudinkomen 2013 Hoger dan € 34.229  En lager dan € 43.785

Huishoudinkomen 2013 Hoger dan € 43.785

Huur lager dan €403,06
2,5%

tot maximaal  €403,06
3,0%

5,0%

Huur tussen €403,06 en €618,23
2,5%

tot maximaal  €618,23
2,75%

5,0%

Huur tussen €618,23 en  €710,68

2,5%

tot maximaal  €710,68
2,5%

tot maximaal  €710,68
5,0%

tot maximaal  €710,68
Huur hoger dan €710,68

2,5%

tot 93,9% maximaal redelijke huur

Voorschot huurbeleid 2016 We realiseren ons dat de aftopping van de huurverhoging op de huurtoeslaggrenzen dit jaar nog onvoldoende garantie geeft dat er ook in de toekomst voldoende woningen beschikbaar zullen zijn voor de verschillende doelgroepen. We nemen ons daarom ook voor om gedurende dit jaar te starten met een indeling van onze woningen in huurprijsklassen naar kwaliteit. Dat wil zeggen naar de huurprijs die redelijk is bij mutatie. We willen het aanbod afzetten tegen de vraag nu en in de toekomst van onze doelgroepen van beleid. Bij de uitwerking hiervan willen we graag een afvaardiging van de werkgroep Huurbeleid van het Huurderscollectief uitnodigen.

Tenslotte Uiteraard zijn wij bereid voorgaande beleid nader aan u toe te lichten en te bespreken. Wij verwachten uiteindelijk uw gekwalificeerd advies na uiterlijk 6 weken na dagtekening van deze brief, te ontvangen.
Met vriendelijke groet,
Pim Kamp manager Wonen

Definitief huurbeleid 2015

Doorn, 20 april 2015

Geachte heer Sleyfer,

Via een mailbericht van dhr. Kamp, manager Wonen, van 15 april jl. is Het Collectief geïnformeerd over het besluit van Heuvelrug Wonen om voor twee categorieën in de zogenaamde primaire doelgroep, de huren aan te passen en beide te verhogen met 1,00%. Eerder was dat resp. 2,00% en 1,75%. De huurverhogingen in de overige huurderscategorieën blijven gehandhaafd conform uw besluit van 8 april jl. Het Collectief is van mening dat u met deze “verlaging” bij lange na niet tegemoet komt  aan ons advies de huren dit jaar niet te verhogen. En overigens constateren wij opnieuw dat onze inhoudelijke financiële argumenten voor het ontbreken van de noodzaak tot het doorvoeren van een huurverhoging niet worden tegengesproken. Het Collectief distantieert zich daarom, ook na bovengenoemde aanpassing, nog steeds nadrukkelijk van het geformuleerde huurbeleid 2015 van Heuvelrug Wonen.

Met vriendelijke groet, Namens het Collectief

Definitief huurbeleid 2015

Doorn, 15 april 2015

Geachte heer Sleyfer,

In uw brief van 8 april jl. heeft u het Collectief geïnformeerd over uw definitieve beslissing met betrekking tot het huurbeleid 2015 van Heuvelrug Wonen. Met verbazing en ook zeker ongenoegen heeft het Collectief kennis genomen van de inhoud van uw brief.

Effecten besluit Heuvelrug Wonen voor de huurders Ondanks het advies van het Collectief voor dit jaar de “nul”- lijn te hanteren, worden de huren voor alle groepen huurders opnieuw (fors) boven het inflatiepercentage van 1,00% verhoogd. In de vrije sector gaan huurders 2,5% meer betalen terwijl voor die groep de verhuurdersheffing niet geldt en bovendien de maximaal redelijke huur pas wordt afgetopt op 93,9%. Voor huurders met een inkomen boven € 43.785,= maar liefst met 5,0 %. In geld uitgedrukt moeten de huurders met een huur tussen € 618,= en € 710,= daardoor zelfs fors meer betalen dan de grootste scheefwoners in die inkomenscategorie met een huur van minder dan € 403,=.

Motivering Als motivering voor de huurverhogingen geeft u aan “te veel onzekere factoren die bepalend zullen zijn voor het toekomstige huurbeleid”. Gesproken wordt daarbij over o.a. onvoldoende bekendheid over hoeveel huurders onder de armoedegrens vallen en de rol die Heuvelrug Wonen daarin met haar woningen kan hebben. Verder zou nog onvoldoende duidelijk zijn hoe de “profielen” van huidige en toekomstige woningzoekenden er uit zullen zien en zijn ook de resultaten van de huursombenadering onzeker.

Bevindingen Collectief Het is verbijsterend te moeten constateren dat huurders kennelijk eerst onder de armoedegrens moeten vallen alvorens de woningcorporatie misschien iets kan doen; maar wat, is dan ook nog onduidelijk! Is dit vallen onder de armoedegrens, overigens het criterium wat Heuvelrug Wonen wil hanteren voor betaalbaarheid van woningen?!

Ondanks deze onzekere toekomstige factoren, waarbij zelfs door u de mogelijkheid van huurverlaging niet wordt uitgesloten, kiest u er toch voor de huren dit jaar te verhogen. Een in onze ogen vreemde redenering: alsof je nu als consument, alvast een hogere prijs voor koffie moet gaan betalen omdat die koffieprijs in de toekomst mogelijk wel eens omhoog zou kunnen gaan, of misschien ook niet! Bovendien is het ons inziens volstrekt onredelijk huidige huurders, die mogelijk die toekomst niet meemaken, op voorhand mee te laten betalen aan een toekomstige situatie waarvan de financiële consequenties nog onduidelijk zijn.

Financiële situatie en sociale betrokkenheid Heuvelrug Wonen In ons advies hebben wij benadrukt en dat bent u met ons eens, dat de financiële situatie van Heuvelrug Wonen goed is. De belangrijke financiële kengetallen komen, conform uw eigen FMB 2015 – 2024, nu en in de toekomst ruim uit boven de daarvoor gestelde normen. Naar onze mening en dat heeft u niet tegengesproken, blijven die kengetallen ook boven de gestelde normen scoren als besloten wordt dit jaar de huren niet te verhogen.

Die, ook in de toekomst verwachte, goede financiële situatie van Heuvelrug Wonen en het feit dat veel huurders het de afgelopen jaren financieel niet gemakkelijk hebben gehad en wellicht ook de komende jaren nog niet, zijn voor het Collectief aanleiding geweest u te adviseren in 2015 de huren niet te verhogen. Helaas moeten wij constateren dat aan deze oproep geen gehoor wordt gegeven en Heuvelrug Wonen daarmee kennelijk haar sociale betrokkenheid richting haar huurders niet wil tonen.

Communicatie naar achterban Het Collectief distantieert zich daarom nadrukkelijk van het geformuleerde huurbeleid 2015 van Heuvelrug Wonen. Zij zal op korte termijn de huurders van Heuvelrug Wonen informeren over de uitkomst van het huurbeleid 2015 en haar opstelling en rol daarin. Over de wijze waarop dat gaat gebeuren, bijvoorbeeld informatie op de website, een nieuwsbrief, huurdersbijeenkomsten en/of publicatie via de lokale pers, zal nog een beslissing worden genomen.

Graag spoedig uw eventuele reactie Mocht u nog willen reageren op deze brief dan verzoek ik u dit zo spoedig mogelijk te doen; dit met het oog op een zo actueel en zorgvuldig mogelijke communicatie van onze kant richting de huurders.

Met vriendelijke groet, Namens het Collectief

A.E. van Zandt Voorzitter.

Mail 15 april 2015 16:30 uur na ontvangst brief Collectief van 15 april

Geachte leden van het Collectief,

Vanochtend hebben wij uw reactie op ons voorstel voor de huurverhoging 2015 ontvangen. In de afgelopen dagen hebben we intern ook veel over de huurverhoging gesproken. Het resultaat is dat we voor de primaire doelgroep de huurverhoging willen beperken tot maximaal €7 à €8 per maand. Dit bereiken we door de huurverhoging voor de primaire doelgroep met een huur tussen de €403,06 en € 710,68 te verlagen tot 1%. Wij verwachten dat we met deze bijstelling u tegemoet komen. Ons definitieve huurbeleid ziet er dan als volgt uit:

Tabel huurbeleid 2015 definitief  Huishoudinkomen 2013 Lager dan € 34.229
Huishoudinkomen 2013 Hoger dan € 34.229  En lager dan € 43.785

Huishoudinkomen 2013 Hoger dan € 43.785

Huur lager dan €403,06
2,5% -> 2,0%

tot maximaal €403,06
3,0%

5,0%

Huur tussen €403,06 en €618,23
2,5% -> 2,0% -> 1,0%

tot maximaal €618,23
2,75% -> 2,5%

5,0%

Huur tussen €618,23 en €710,68

2,5% -> 2,0% -> 1,75% > 1,0%  tot maximaal €710,68
2,5% -> 2,0%

tot maximaal €710,68
5,0%

tot maximaal €710,68
Huur hoger dan €710,68

2,5%

tot 93,9% maximaal redelijke huur

Met vriendelijke groet,
Pim Kamp Manager wonen
Heuvelrug Wonen

Gekwalificeerd advies huurbeleid 2015

Doorn, 25 maart 2015

Geachte heer Sleyfer,

Op 12 februari jl. hebben wij uw voorstel Huurbeleid 2015 ontvangen. Op 12 maart jl. ontving u ons conceptadvies en 16 maart jl. zijn wij hierover een gesprek met elkaar aangegaan. Conform afspraak ontvangt u hierbij ons definitieve advies Huurbeleid 2015.

Gelet op de spelregels van het Rijk en de door u genoemde uitgangspunten, te weten: betaalbaarheid en financiële continuïteit van Heuvelrug Wonen, komen wij, gehoord de argumenten van de huurders tijdens het Actie Café op 9 maart jl., ons gesprek op 16 maart jl., de analyse van onze financieel adviseur en de reactie van onze bestuursleden van de huurdersbelangenverenigingen Doorn, Driebergen en Leersum, als Collectief tot het volgende advies.1

ADVIES Gezien uw en onze wens om wonen betaalbaar te houden en de gezonde financiële situatie van Heuvelrug Wonen zien wij géén noodzaak om de huren te verhogen. Ons advies is daarom de huren voor de periode juli 2015 – juli 2016 niet te verhogen.  Hieronder volgt onze toelichting op dit advies.

1. Betaalbaarheid

 Armoede onder huurders.  Ook zonder de nieuwe huurverhoging zijn er huurders die problemen hebben om de huur te betalen. In 2013 waren er in Nederland 724.000 personen die onder de armoedegrens leefden. Wat dit betekent voor huurders kunt u zien via deze link. Dat de nood ook in onze gemeente hoog is, blijkt wel uit het feit dat het aantal aanvragen bij het minimaloket van de gemeente in vier jaar tijd is verdubbeld. In 2014 deed een record aantal van 800 inwoners een beroep op gemeentelijke ondersteuning; daaronder een substantieel aantal huurders.

 Toename van woonlasten ten opzichte van het besteedbaar inkomen. Door de stijging van de huren zijn de woonlasten een steeds grotere uitgavenpost van het besteedbaar inkomen. Ook Heuvelrug Wonen heeft de huren de laatste jaren nagenoeg steeds maximaal verhoogd en dat geldt opnieuw voor uw huidige voorstel. Dit is niet bevorderlijk voor de betaalbaarheid van huren. Voor huurders met een pensioen is er zelfs sprake van een inkomensverlaging en dit reeds over meerdere jaren. Dit geldt uiteraard ook voor huurders die hun baan kwijt raken en genoodzaakt zijn om van een uitkering te leven.

1 In ons conceptadvies staan argumenten om u te motiveren tot een aangepast huurbeleid te komen. Deze zijn   nog steeds van kracht maar in ons definitieve advies beperken wij ons tot de voor ons belangrijkste.

2   Huurtoeslag niet voor alle groepen mogelijk.  In de categorie huren tussen € 403,= en € 618,= met een inkomen van minder dan € 34.229, = bevinden zich ook huurders zonder huurtoeslag maar deze worden in uw voorstel wel maximaal belast.

 Huurders in de vrije sector hebben ook moeite om de huur te betalen. In de vrije sector zitten eveneens huurders met financiële problemen. Wij hebben geconstateerd dat er huurders zijn die op hoge leeftijd gedwongen zijn te verhuizen omdat zij de hoge huren niet meer kunnen betalen. Dit kan leegstand tot gevolg hebben, wat de corporatie niet ten goede komt. In veel gevallen is voor deze groep huurders het kopen van een woning, iets waar het Rijk naar streeft, ook niet realistisch.

 Doorstroming is minimaal vanwege harmonisatie. Bij een mutatie heeft Heuvelrug Wonen de mogelijkheid de huurprijs te verhogen en zij maakt daar ook gebruik van. Voor huurders van Heuvelrug Wonen is dat steeds vaker een reden om niet te verhuizen omdat de huurprijs van hun huidige ‘grote’ woning lager kan zijn dan die van de nieuwe ‘kleinere woning’. Het verhogen van de huur bij mutatie en het daardoor niet willen verhuizen van huurders zorgt voor stagnatie in de doorstroming naar andere, meer passende woningen. Daarnaast komt het de betaalbaarheid van huurwoningen niet ten goede.

2. Financiële continuïteit

Wij zijn het met u eens dat Heuvelrug Wonen nu en in de toekomst financieel gezond moet zijn.  Onze bevindingen hierover zijn:

 Verhoging van de verhuurdersheffing 2015 is al “inverdiend” door bezuinigingen.  Eén van de argumenten om huurverhoging door te voeren is de toename van de verhuurdersheffing. Alleen de verhoging van 0,068% voor 2015 kan worden aangemerkt als toename ten opzicht van 2014. Het gaat om een bedrag van ‘slechts’ € 286.000,=. Dit heeft Heuvelrug Wonen al ‘verdiend’ door een bezuiniging in 2015 van € 399.000,= op de onderhoudslasten.  Bovendien is voor 2015 de bijdrage aan het saneringsfonds geschrapt; in 2014 was dit € 664.000,=.

 Heuvelrug Wonen heeft voldoende reserve om tegenvallers op te vangen.  Ondanks een verhuurdersheffing van ruim 2 miljoen euro heeft de corporatie een positief resultaat van bijna 3,8 miljoen euro. Dit lijkt ons voldoende om financiële tegenvallers op te vangen.

 Ook zonder huurverhoging voldoet Heuvelrug Wonen aan (wettelijk) gestelde normen. Bij 0% huurverhoging voldoet Heuvelrug Wonen nog steeds ruim aan de eigen norm van 30% solvabiliteit, die volgens de CFV zelfs 18% mag zijn. De Financiële Meerjaren Begroting 2015 -2024 van de corporatie laat een stijging van de solvabiliteit zien, oplopend naar maar liefst 65%!   Ook de kengetallen voor de kasstroom (ICR en DSCR) blijven boven de door het WSW gestelde normen.

 Huurders mogen mee profiteren van de goede financiële situatie van Heuvelrug Wonen. De financiële positie van Heuvelrug Wonen is zeer goed, iets waar huidige huurders aan hebben bijgedragen. Het is dan ook redelijk om hen daarvan te laten meeprofiteren.

3. Wil Heuvelrug Wonen een sociale woningcorporatie zijn?

Het Rijk heeft ervoor gekozen woningcorporaties de mogelijkheid te bieden de huren voor het derde opeenvolgende jaar extra te verhogen om o.a. scheefwonen tegen te gaan. Corporaties zijn niet verplicht deze percentages te hanteren en kunnen zelfstandig beslissen de huurverhoging te matigen of in zijn geheel niet door te voeren. Diverse corporaties hebben inmiddels besloten of overwegen af te
3
wijken van de maximale toegestane huurverhoging. In de corporatiemonitor Aedes, een onderzoek onder 180 woningcorporaties over huurverhoging, staat dat het aantal corporaties die de maximale huurverhoging doorvoert is afgenomen. Eén van de belangrijkste redenen voor corporaties is het voorkomen van betaalbaarheidsproblemen.

Gelet op het bovenstaande, namelijk de goede financiële positie van Heuvelrug Wonen en de moeilijke situatie waarin veel huurders zich bevinden, ook in onze gemeente, zijn wij van mening dat de corporatie haar maatschappelijke verantwoording moet nemen. Heuvelrug Wonen moet niet primair worden gezien als een commerciële onderneming; zij is er door en voor haar huurders, die het op dit moment financieel zwaar hebben. Heuvelrug Wonen heeft naar onze mening voldoende “vet op haar botten” om dit jaar geen huurverhoging door te voeren. Met een dergelijk besluit kan de corporatie haar sociale gezicht tonen richting huurders en daadwerkelijk inhoud geven aan het begrip betaalbaarheid van huren, één van de door Heuvelrug Wonen genoemde uitgangspunten in haar huurbeleid 2015.

Uw reactie zien wij graag tegemoet.

Met vriendelijke groeten,

Namens de HBV-en Driebergen-Rijsenburg, Doorn en Leersum,  Het Collectief.

A.E. van Zandt,

Voorzitter

PM: een afschrift van deze brief is gezonden aan dhr. P. Kamp, manager Wonen en dhr. M. Botman,          voorzitter van de Raad van Toezicht.

Definitief huurbeleid 2015

Geachte heer Van Zandt,
Waarover zij we het eens? Allereerst dank voor uw gekwalificeerd advies. Het is goed te constateren dat we het over veel zaken eens zijn. We zijn het er over eens dat: –   de betaalbaarheid en de financiële continuïteit de belangrijkste factoren zijn voor het bepalen van het huurbeleid;  –   de gemiddelde woonlasten voor de huurders de afgelopen twee jaar meer zijn gestegen dan de gemiddelde inkomens; –   de financiële positie van Heuvelrug Wonen ondanks de Verhuurdersheffing goed is; –   we voor het huurbeleid van 2016 nog dit jaar met elkaar in gesprek gaan in de vorm van een projectgroep Huurbeleid 2016.

Waarover zijn we het niet eens? Ondanks onze wederzijdse inspanningen zijn we het echter nog niet eens over een concrete invulling van wat nu betaalbaarheid precies behelst en hetzelfde geldt voor de financiële continuïteit. Daarom zijn we het ook niet eens over de percentages huurverhoging 2015.

Teveel onzekere factoren, samen onderzoeken  Op 16 maart hebben we met elkaar gesproken over ons voorstel en uw concept-reactie. Op grond van bovenstaande hebben wij een extra beweging gemaakt door voor alle huurders met een inkomen onder de € 34.229 de huurverhoging te verlagen van 2,5% naar 2,0%. Dit hebben we gedaan omdat ook wij ons zorgen maken over de betaalbaarheid voor onze huurders. Wij vinden dat we niet veel verder kunnen gaan. Er zijn nog teveel onzekere factoren die bepalend zullen zijn voor het toekomstig huurbeleid. Zo is er nog onvoldoende bekend hoeveel van onze huurders onder de armoedegrens vallen en de rol die wij met onze huurwoningen daarin (kunnen) hebben. Er is nog onvoldoende bekend wat de gevolgen zullen zijn voor de woningzoekenden van het  “passend toewijzen”. We weten nog onvoldoende hoe de huidige en toekomstige  woningzoekenden qua inkomen, leeftijd en huishoudensamenstelling er uit zullen zien.  Ook de resultaten van de nieuwe manier van huurverhoging via de huursombenadering zijn onzeker. Wellicht zullen we in 2016 huurprijzen naar beneden moeten bijstellen. Onze financiële positie moet sterk genoeg blijven om in de toekomst de betaalbaarheid te kunnen garanderen.

Direct na de huurronde 2015 willen we samen aan tafel met de Collectieve HBV om afspraken te maken hoe we alvast voor het huurprijsbeleid van 2016 de juiste feiten op een rij gaan krijgen om de huisvesting van de doelgroep vanuit betaalbaarheid en financiële continuïteit handen en voeten te geven. We zullen daar ook de gemeente bij betrekken in het kader van de Prestatieafspraken.

Huurbeleid 2015 Het voorstel huurbeleid 2015 in onze brief d.d. 12 februari blijft van kracht met een aantal wijzigingen in de huurverhogingspercentages om daarmee tegemoet te komen aan de betaalbaarheid voor huurders met de relatief hoogste woonlasten. Om die reden hebben we de huurverhogingspercentages van de middeninkomens met een hogere huur en van de lagere inkomens met een hoge huur verder verlaagd. Zie hiervoor de tabel met de gewijzigde percentages. De rode percentages zijn de door ons voorgestelde lagere huurverhogingspercentages die we op 16 maart hebben toegezegd. De blauwe percentages zijn de laatste verlagingen.

Tabel huurbeleid 2015 definitief  Huishoudinkomen 2013 Lager dan € 34.229
Huishoudinkomen 2013 Hoger dan € 34.229  En lager dan € 43.785

Huishoudinkomen 2013 Hoger dan € 43.785

Huur lager dan €403,06
2,5% -> 2,0%

tot maximaal  €403,06
3,0%

5,0%

Huur tussen €403,06 en €618,23
2,5% -> 2,0%

tot maximaal  €618,23
2,75% -> 2,5%

5,0%

Huur tussen €618,23 en  €710,68

2,5% -> 2,0% -> 1,75%

tot maximaal  €710,68
2,5% -> 2,0%

tot maximaal  €710,68
5,0%

tot maximaal  €710,68
Huur hoger dan €710,68

2,5%

tot 93,9% maximaal redelijke huur

Met vriendelijke groet,

Jos Sleyfer Directeur –  Bestuurder