Selecteer een pagina

Geachte heer, mevrouw,
Inleiding Ieder jaar proberen we als verhuurder een zorgvuldig proces voor de jaarlijkse huurverhoging in goed overleg met de huurdersvertegenwoordiging tot stand te brengen. Om die reden hebben we al vorig jaar eind september een eerste overleg gevoerd. Het Huurderscollectief heeft voor dit doel een aparte werkgroep Huurbeleid, die ook extern advies aanvraagt op grond van beschikbare informatie over Heuvelrug Wonen. Om tijdig het gekwalificeerde advies van het Huurderscollectief te kunnen ontvangen en verwerken geven we in deze notitie ons voorstel huurbeleid 2015 aan.

Spelregels huurbeleid 2015 vanuit het Rijk  Maximale huurstijging inflatie 1% + 1,5%          = 2,5%  Inkomen (2013) > € 34.229 en < € 43.785 inflatie 1% + 2%   = 3,0%  Inkomen (2013) > € 43.785 inflatie 1% + 4%         = 5,0%   Vrije sectorgrens per 1 januari: € 710,68  Het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) gaat in per 1 oktober 2015

Heuvelrug Wonen heeft drie uitgangspunten 1. Betaalbaarheid van het aanbod: om blijvend te kunnen verhuren aan onze doelgroep, is betaalbaarheid van ons aanbod een vereiste. We moeten zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor onze doelgroep. De omvang van de goedkope, betaalbare en dure sociale huurwoningen moet zoveel mogelijk aansluiten op de vraag.  2. Instandhouding van gedifferentieerde wijken: Middeninkomens zijn belangrijk voor de leefbaarheid in de buurt. Met de extra huurverhogingen voor de middeninkomens jagen we deze huurders versneld uit ons bezit.

Datum Pagina  12 februari 2015 2 van 4  Onderwerp   voorstel huurbeleid 2015

3. De financiële continuïteit: Heuvelrug Wonen is verantwoordelijk voor de financiële continuïteit en we moeten zorgen voor investeringen, zoals duurzaamheid. Dit heeft ook een positieve invloed op de betaalbaarheid van de woningen.

Betaalbaarheid In onderstaande tabel is de huidige verdeling van de woningvoorraad over de verschillende huurprijsklassen per 1 januari 2015 weergegeven:

Situatie 1 januari 2015*  Aantal Goedkope huur :  Huur lager dan € 403,06 407 Betaalbare huur:  Huur tussen € 403,06 en € 618,24 2.226 Dure huur:  Huur tussen € 618,24 en € 699,48 628 Vrije sector      :  Huur hoger dan € 699,48 129 Totaal 3.390 *Huurprijsklassen per 1 januari 2015, die aansluiten uit de weg op huurtoeslag

Uiteindelijk willen we dat onze voorraad aansluit op de vraag van de woningzoekenden, nu en in de toekomst. Nu we deze vraag nog onvoldoende in kaart hebben, en we wel constateren dat de vraag naar goedkope en betaalbare sociale huurwoningen toeneemt, kiezen we er voor om ons woningbezit in te delen in huurprijsklassen en deze vervolgens te begrenzen bij de huurverhoging per 1 juli 2015.

Dit geldt voor onze huurders met een inkomen lager dan € 34.229. Voor alle inkomensgroepen geldt een aftopping op de vrijesectorgrens van € 710,68. Uitgangspunt voor dit jaar is voor de meeste woningen een harmonisatiepercentage van 70,5% van de maximaal redelijke huur van het huidige Woningwaarderingsstelsel.

Om de woningen in de vrije sector in de markt te houden begrenzen we deze weer op 93,9% van maximaal redelijk.

Voor 2016 willen we samen met de huurders de indeling van onze woningcomplexen in huurprijsklassen verder uitwerken.

Gedifferentieerde wijken Ook de middeninkomens (inkomen tussen de € 34.229 en € 43.785) zijn aangewezen op de sociale huurwoningvoorraad. Zij hebben geen recht op huurtoeslag en uit onderzoek blijkt dat deze groep vaak een belangrijke maatschappelijke rol vervult bij leefbaarheidsactiviteiten in de wijk. We kiezen ervoor de extra huurverhoging voor deze groep te matigen naarmate de huur hoger wordt.

Financiële continuïteit Het is op dit moment nog lastig in te schatten wat het financiële effect zal zijn van de begrenzing in de verschillende huurprijsklassen. Daarnaast verwachten we nog een flinke investeringsopgave in ons bestaand bezit en zijn de lasten vanwege de verhuurdersheffing flink toegenomen. We stellen dan ook voor om de opslag van 1,5% voor alle sociale huurwoningen te hanteren voor onze primaire doelgroep (< € 34.229) met de aftopping van de huren op de grenzen van de huurprijsklassen.

Alleen huurders met een inkomen boven € 43.785 in een sociale huurwoning krijgen de maximale huurverhoging van 5,0%.  De extra huurverhoging geldt niet voor huishoudens in de geliberaliseerde sector. Daar wordt al passend gehuurd.

Tabel huurbeleid 2015  Huishoudinkomen 2013 Lager dan € 34.229
Huishoudinkomen 2013 Hoger dan € 34.229  En lager dan € 43.785

Huishoudinkomen 2013 Hoger dan € 43.785

Huur lager dan €403,06
2,5%

tot maximaal  €403,06
3,0%

5,0%

Huur tussen €403,06 en €618,23
2,5%

tot maximaal  €618,23
2,75%

5,0%

Huur tussen €618,23 en  €710,68

2,5%

tot maximaal  €710,68
2,5%

tot maximaal  €710,68
5,0%

tot maximaal  €710,68
Huur hoger dan €710,68

2,5%

tot 93,9% maximaal redelijke huur

Voorschot huurbeleid 2016 We realiseren ons dat de aftopping van de huurverhoging op de huurtoeslaggrenzen dit jaar nog onvoldoende garantie geeft dat er ook in de toekomst voldoende woningen beschikbaar zullen zijn voor de verschillende doelgroepen. We nemen ons daarom ook voor om gedurende dit jaar te starten met een indeling van onze woningen in huurprijsklassen naar kwaliteit. Dat wil zeggen naar de huurprijs die redelijk is bij mutatie. We willen het aanbod afzetten tegen de vraag nu en in de toekomst van onze doelgroepen van beleid. Bij de uitwerking hiervan willen we graag een afvaardiging van de werkgroep Huurbeleid van het Huurderscollectief uitnodigen.

Tenslotte Uiteraard zijn wij bereid voorgaande beleid nader aan u toe te lichten en te bespreken. Wij verwachten uiteindelijk uw gekwalificeerd advies na uiterlijk 6 weken na dagtekening van deze brief, te ontvangen.
Met vriendelijke groet,
Pim Kamp manager Wonen